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¿Qué es un contrato de arras y qué tipos existen?

¿Quieres comprar una vivienda en España? Es probable que el propietario te plantee firmar un contrato de arras por lo que es necesario que sepas en qué consiste y qué tipos hay. En este post aclaramos tus dudas. 

¿Qué es un contrato de arras?  ✍️

De forma sencilla el contrato de arras se puede definir como un documento privado en el que el futuro comprador y el vendedor regulan las condiciones de la futura compraventa del inmueble, las consecuencias del incumplimiento y el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como prueba de su voluntad de comprar. 

¿Qué tipos de contrato de arras existen? ⬇️

En España podemos diferenciar tres tipos diferentes de contrato de arras que son los siguientes: 

1️⃣ Contrato de arras penitenciales

La principal característica de este contrato es que tanto comprador como vendedor pueden desistir del mismo asumiendo la penalización que regule el contrato. La regulación de las arras penitenciales se establece en el artículo 1.451 del Código Civil que establece lo siguiente:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Por lo tanto, si el comprador incumple el contrato pierde el importe de las arras y si es el vendedor el que incumple, deberá de devolver las arras duplicadas. 

2️⃣ Contrato de arras confirmatorias

En este caso las arras son una expresión de la fuerza vinculante del contrato de compraventa y si se incumple lo pactado la parte que haya cumplido puede exigir que se formalice la compraventa y que se le pague una indemnización por daños y perjuicios. Si la otra parte no acepta, se deberá interponer una demanda por incumplimiento contractual. 

3️⃣ Contrato de arras penales

En este caso, como en el anterior, tampoco se puede desistir del contrato de forma libre como ocurre con las arras penitenciales, y si la compraventa no se realiza en el contrato se regula la cantidad que se deberá abonar por el incumplidor. La regulación de la cláusula penal deriva de los artículos 1152 y 1153 del Código Civil, que establecen lo siguiente: 

Artículo 1152

En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.

Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.

Artículo 1153

El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.

¿Qué contenido debe tener el contrato de arras? 📋

El contenido básico de un contrato de arras es el siguiente: 

  • Datos del comprador y del vendedor. 
  • Descripción del inmueble y datos de la inscripción en el Registro de la Propiedad. 
  • Expresión de la cantidad y del tipo de arras que se desean firmar y consecuencias del incumplimiento. 
  • Condiciones de la compraventa: fecha de formalización, precio, notario ante el que se realizará la compraventa, pago de impuestos, pago de gastos de la compraventa. 
  • Fuero aplicable. 

¿Qué precauciones debes tener antes de firmar un contrato de arras? ⬇️

Firmar un contrato de arras supone asumir una serie de obligaciones, tanto para comprador como para el vendedor, que dependerán del tipo de arras que se firmen. Para firmar y tener seguridad jurídica es necesario tomar una serie precauciones como las siguientes: 

1️⃣ Solicita información del inmueble

Puedes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar la titularidad y las cargas de la vivienda. Se puede pedir de forma física en el registro del lugar en el que se encuentre la finca o de forma electrónica en el Registro de la Propiedad online. 

2️⃣ Haz averiguaciones sobre el propietario

Si el propietario es una sociedad mercantil puedes solicitar una nota simple de la sociedad y verificar quiénes son los administradores o sin han depositado las cuentas de la empresa, por ejemplo. 

3️⃣ Cuenta con la ayuda de un abogado experto en derecho inmobiliario

Si quieres firmar un contrato de arras con total seguridad es esencial que cuentes con la ayuda de un abogado especializado en derecho inmobiliario español que analice tu caso, verifique la situación jurídica del inmueble y te asesore sobre el contenido de las arras y las obligaciones que se derivan del contrato. Si necesitas ayuda para invertir en inmuebles en España no dudes en contactar con nosotros y nuestro equipo de abogados te ayudará en todas las gestiones.

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