La valeur de référence d’une propriété 🇪🇸🏠
Qu’est-ce que c’est ?
La loi 11/2021, relative aux mesures de prévention et de lutte contre la fraude, introduit un nouveau concept (la valeur de référence) qui modifie la base imposable de deux impôts en Espagne : l’impôt sur le transfert de propriété et le droit de timbre et l’impôt sur les successions et les donations.
La valeur de référence cadastrale remplace l’ancien concept de “valeur réelle” et est assimilée à la “valeur marchande”.
Il s’agit essentiellement d’une valeur calculée et attribuée par la Direction générale du Cadastre à un bien immobilier. Pour la calculer, le Cadastre se base sur les prix du marché des ventes et des achats effectués devant un notaire. À cette fin, une “carte des valeurs” est établie chaque année, en fonction de laquelle la valeur de référence est déterminée.
En théorie, la valeur de référence ne devrait pas dépasser la valeur du marché et un “facteur de réduction” est “appliqué” pour éviter que cela ne se produise, mais dans la pratique, nous constatons souvent que la valeur de référence dépasse la valeur du marché. Ces “facteurs de réduction” sont des coefficients qui sont appliqués dans le calcul de la valeur de référence pour s’assurer que les valeurs du marché ne sont pas dépassées.
Le problème du dépassement de la valeur de référence par rapport à la valeur marchande provient, entre autres, du fait que la mise à jour de ces cartes de valeur se fait sur une base annuelle, ce qui est insuffisant compte tenu du dynamisme du marché immobilier. Cela signifie que, dans de nombreux cas, la valeur de référence est très différente du prix du marché des propriétés.
Si la valeur de marché est supérieure à la valeur de référence, la réglementation stipule que la valeur à utiliser dans la déclaration fiscale sera celle déclarée par le contribuable dans l’acte de vente (valeur de marché).
Ainsi, si vous avez acheté un bien pour 150.000 euros et que la valeur de référence établie est de 120.000 euros, vous devrez payer l’ITP à la valeur la plus élevée, dans ce cas, la valeur de marché.
Nonobstant ce qui précède, si vous n’êtes pas d’accord avec la valeur de référence attribuée parce qu’elle vous est préjudiciable lors du règlement de l’ITP ou de la DSI, vous pouvez la contester de trois manières :
- En demandant la rectification de l’auto-évaluation.
- En introduisant un recours en réexamen (auprès de l’Agence des impôts).
- En déposant une réclamation économico-administrative contre le règlement de l’administration. La réclamation doit être présentée au tribunal régional économico-administratif.
La valeur de référence et la valeur cadastrale d’un bien sont-elles la même chose?
Non, ce n’est pas la même chose. Il s’agit de deux concepts différents. Nous vous présentons ci-dessous les différences entre eux :
La valeur cadastrale :
- Utilise des méthodes de calcul différentes de la valeur de référence. Elle est calculée dans le cadre de procédures d’évaluation collectives qui aboutissent à des évaluations de valeur.
- La valeur cadastrale est une donnée protégée, elle n’est pas publique.
- La valeur cadastrale est utilisée pour le calcul de l’impôt sur les biens immobiliers (IBI).
- Elle doit être mise à jour tous les 10 ans, mais dans la pratique, ce n’est pas le cas.
Et la valeur de référence :
- Est calculée par application de modules de valeur moyenne, sur la base des prix de toutes les ventes et achats de biens immobiliers effectués devant un notaire. Cependant, la valeur de référence reprend pratiquement tous les paramètres techniques de l’évaluation cadastrale pour sa configuration.
- Elle constitue la base imposable pour certains impôts : Le droit de mutation et le droit de timbre (ITP et AJD) et le droit de succession et de donation (ISD).
- Il n’affecte pas et n’a pas d’effet sur l’impôt sur les biens immobiliers.
- Il est mis à jour annuellement.
- Il s’agit d’une donnée publique qui peut être consultée par tous.
Nous vous recommandons de consulter la valeur de référence avant d’acheter un bien immobilier. Luxton Legal peut vous aider à effectuer une analyse détaillée des implications légales.
