Saltar al contenido

Valor de referencia catastral en España

El valor de referencia de una propiedad 🇪🇸🏠

¿Qué es?

A raíz de la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude se introduce un nuevo concepto( el valor de referencia) a través del cual se modifica la base imponible de dos impuestos en España: El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

El valor de referencia catastral sustituye el concepto anterior de “valor real” y se equipara al “valor de mercado”. 

Se trata básicamente de un valor calculado y asignado por la Dirección General del Catastro a una propiedad. Para calcularlo, el Catastro se apoya en los precios de mercado de las compraventas realizadas ante Notario. Para ello elabora cada año un “mapa de valores” conforme al cual se determina el valor de referencia.

En teoría el valor de referencia no debe superar el valor de mercado y se “aplica un factor de minoración” para evitar que esto ocurra, pero en la práctica vemos que muchas veces dicho valor supera al valor de mercado. Estos “factores de minoración”, son coeficientes que se aplican en el cálculo del valor de referencia para garantizar que no se superen los valores de mercado.

El problema de que el valor de referencia supere al valor de mercado surge, entre otros factores, porque la actualización de estos mapas de valores se hace de forma anual, siendo insuficiente esta periodicidad en la actualización debido al dinamismo que existe en el mercado inmobiliario. Esto hace que el valor de referencia en muchos casos sea muy distinto del precio de mercado de los inmuebles.

Si el valor de mercado es superior al valor de referencia, la normativa contempla que el valor a utilizar en la declaración del impuesto será el declarado por el contribuyente en la escritura de compraventa (valor de mercado).

De esta forma, si has comprado un inmueble por 150.000 euros y el valor de referencia establecido son 120.000 euros, la liquidación del ITP la habrás de hacer por el valor más alto, en este caso, el valor de mercado.

No obstante lo anterior, si no estás conforme con el valor de referencia asignado porque te perjudica a la hora de liquidar el ITP o el ISD, puedes impugnarlo de tres formas:

  • Solicitando que se rectifique la autoliquidación.
  • Interponiendo un recurso de reposición (ante la Agencia Tributaria).
  • Presentando una reclamación económico-administrativa contra la liquidación de la administración. La reclamación la tendrás que presentar ante el Tribunal Económco Administrativo regional.

¿Son lo mismo el valor de referencia y el valor catastral de un inmueble?

No, no son lo mismo. Son dos conceptos distintos. Aquí abajo te mostramos las diferencias entre uno y otro:

El valor catastral:

  • Usa métodos de cálculo distintos a los del valor de referencia. Su cálculo se da en procedimientos de valoración colectiva que concluyen en ponencias de valores.
  • El valor catastral es un dato protegido, no es público. 
  • El valor catastral se usa para el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). 
  • Se debería actualizar cada 10 años aunque en la práctica, no sucede.

Y el valor de referencia:

  • Se calcula por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario. Si bien, el valor de referencia toma para su configuración prácticamente todos los parámetros técnicos de valoración catastral. 
  • Es la base imponible de algunos impuestos: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
  • No afecta ni tiene ningún efecto sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles.
  • Se actualiza con una periodicidad anual.
  • Es un dato público, cualquiera lo puede consultar. 

Te recomendamos consultar el valor de referencia antes de comprar un inmueble. Desde Luxton Legal podemos ayudarte a realizar un análisis pormenorizado de las implicaciones legales. 

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *