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Le marché hypothécaire en Espagne 🇪🇸🏠

Le marché hypothécaire en Espagne 🇪🇸🏠

Si vous êtes étranger, que vous souhaitez acheter une maison en Espagne et que vous cherchez un financement, ce blog est fait pour vous.

Le marché immobilier en Espagne

Le marché immobilier espagnol est très actif. 13,7 % des achats de biens immobiliers en Espagne au cours du premier trimestre 2022 ont été effectués par des étrangers. Si vous souhaitez acheter une maison en Espagne et que vous ne disposez pas de fonds suffisants, vous vous demandez peut-être comment fonctionne le marché hypothécaire en Espagne et si les banques ou les établissements de crédit accordent un financement aux étrangers ne résidant pas en Espagne.

La réponse est OUI, mais avec des nuances.

Voyons comment fonctionne le marché hypothécaire en Espagne.

Tout d’abord, il faut savoir ce qu’est une hypothèque : s’agit-il d’un prêt ou d’un crédit ? Qu’est-ce qui garantit l’hypothèque ? Quelle est la loi qui la régit ?

Dans un article précédent, nous avons expliqué ce qu’est une hypothèque.

La différence entre un prêt et un crédit est que, dans le cas d’un prêt, l’argent est donné dès le départ. Dans le cas d’un crédit, un montant est accordé et l’entité financière fixe la limite maximale que vous pouvez utiliser ou non dans sa totalité au cours d’une période donnée.

Sur le marché hypothécaire espagnol, il est normal de se voir accorder un prêt hypothécaire.

Comment contracter un prêt hypothécaire : quelle est la procédure?

Avant de contracter un prêt hypothécaire, vous pouvez demander à l’institution financière des informations indicatives sur les prêts qu’elle propose à ses clients potentiels, par le biais de la fiche d’information précontractuelle (FIPRE).

Que devez-vous analyser à propos de l’offre de prêt hypothécaire ?

  • Le TAEG : Il s’agit du coût du prêt exprimé en pourcentage annuel. Il est utilisé pour comparer différentes offres.
  • Les frais et les réductions sur la mensualité si certains produits sont souscrits ou si certaines conditions sont remplies.
  • La devise dans laquelle vous contractez le prêt.
  • Les produits liés au prêt
  • Le coût total de l’opération : intérêts, commissions, frais, etc.
  • La durée
  • L’amortissement

L’entité exigera certaines informations financières et réalisera une étude de viabilité pour déterminer votre capacité de paiement.

Dans le cadre de cette étude de viabilité, elle analysera votre solvabilité financière, vos revenus, vos dépenses, vos dettes, etc. N’oubliez pas qu’elle consultera également les dossiers de défaillance si vous avez des dettes impayées.

L’évaluation

En outre, si vous avez déjà une réservation sur le bien que vous souhaitez acheter, cette entité demandera une estimation et une évaluation du bien. À cet égard, sachez que vous pouvez également fournir une évaluation indépendante. L’établissement de crédit est tenu de fournir une évaluation indépendante.

Sur le marché hypothécaire espagnol, la liste des sociétés d’évaluation agréées peut être consultée sur le lien suivant.

L’évaluation du bien est importante car l’institution financière vous accordera un financement sur la base de la valeur la plus basse entre la valeur marchande et la valeur évaluée. Par conséquent, si l’évaluation est inférieure à la valeur marchande, vous risquez de recevoir un financement moins important que prévu.

Une fois l’évaluation effectuée, l’institution vous informera si elle vous accorde ou non le financement.

Documentation 📑

Si l’opération est viable, l’établissement doit vous fournir la documentation suivante (conformément à la loi 5/2019 du 15 mars).

  • Fiche d’information standardisée européenne (ESIS). Il s’agit d’un document qui contient des informations détaillées sur le prêt hypothécaire. Il s’agit d’un document gratuit qui fait office d’offre et qui engage l’institution financière.
  • Fiche d’information standardisée (FiAE). Ce document informe sur les limites minimales des taux d’intérêt, la répartition des coûts, etc.
  • Une copie du projet de contrat. Ce document est l’ébauche de l’acte hypothécaire qui sera signé devant un notaire.
  • Des informations sur la répartition des frais. L’expertise sera à votre charge et le notaire, le greffe, les taxes (paiement de la DJA) sont à la charge de l’entité financière.
  • Les conditions des garanties de l’assurance dommages ou la garantie exigée par l’organisme financier. Nous expliquons ci-dessous les documents et les assurances que l’entité financière peut exiger.
  • L’avertissement concernant votre obligation de recevoir des conseils de la part du notaire.

Toutes ces informations doivent vous être communiquées au moins 10 jours avant la signature des documents.

Hypothèque à taux fixe ou à taux variable Quelle est la solution la plus avantageuse ? 🤔

Le taux d’intérêt est le montant que l’entité financière vous facture pour vous laisser l’argent. C’est le choix de l’un ou de l’autre qui déterminera le montant de l’hypothèque que vous allez payer.

Sachez qu’il en existe trois types différents :

  • Le prêt hypothécaire à taux fixe. La mensualité à payer reste fixe pendant toute la durée du prêt. Vous paierez la même mensualité pendant toute la durée du prêt.
  • Hypothèque à taux variable. Dans ce cas, le taux d’intérêt varie en fonction de l’indice de référence. Il est normalement révisé annuellement, mais il peut aussi l’être tous les six mois.
  • Prêt hypothécaire à taux mixte. Un taux d’intérêt fixe est appliqué pendant une période initiale et, après cette période, le taux d’intérêt devient variable et varie en fonction de l’indice de référence.

Indice de référence et taux d’intérêt

Lorsque l’on choisit entre un taux d’intérêt fixe et un taux d’intérêt variable, il est nécessaire de prendre en compte l’indice de référence et les prévisions de hausse ou de baisse de cet indice.

Normalement, sur le marché hypothécaire espagnol, un prêt hypothécaire à taux variable présente l’avantage qu’au moment de la conclusion du contrat, le taux d’intérêt offert par la banque sera inférieur à celui d’un prêt hypothécaire à taux fixe. Le problème se pose lorsque le taux d’intérêt augmente.

En juin 2022, le taux moyen des prêts sur le marché hypothécaire espagnol accordés par les établissements de crédit en Espagne s’élevait à 1,799 %. Au début de l’année, il se situait autour de 1,48 % et toutes les prévisions semblent indiquer que les taux vont continuer à augmenter.

Cependant, malgré cette hausse, les taux d’intérêt en Espagne restent bas par rapport à d’autres régions d’Europe. Un autre aspect positif est, par exemple, que dans les hypothèques à taux d’intérêt variable, il est interdit de fixer une limite à la baisse du taux d’intérêt.

Type de devise

La loi 5/2019 susmentionnée, qui régule les contrats de crédit immobilier, établit que sur le marché hypothécaire en Espagne, le consommateur a le droit de convertir le prêt dans la devise dans laquelle il perçoit ses revenus.

Par conséquent, si vous êtes péruvien ou colombien et que vos revenus sont exprimés en soles ou en pesos colombiens, vous avez le droit de demander que le prêt soit libellé dans cette devise.

En théorie, c’est une bonne chose, mais en réalité, les établissements de crédit acceptent difficilement les devises autres que l’USD. Pour vous donner une idée, voici les monnaies qu’ils acceptent normalement :

EUR ; GBP ; USD ; CAD ; CHF ; NOK ; SEK ; DKK.

En plus de ces devises, ils acceptent généralement les hypothèques à taux variable convertibles en euros dans les devises suivantes :

BGN ; CZK ; HRK ; HUF ; PLN ; RON

Assurances et produits liés au prêt

Sur le marché hypothécaire espagnol, il est courant que l’entité financière vous propose, en même temps que l’offre de prêt, une assurance et d’autres produits liés à l’emprunt, mais est-il obligatoire de les contracter pour obtenir le prêt ?

La réponse est NON. Bien qu’il ne soit pas obligatoire de les souscrire, les institutions financières réduisent généralement le différentiel de taux d’intérêt, de sorte qu’il peut s’avérer plus avantageux de souscrire ces produits. Par exemple, l’organisme financier peut vous offrir un taux d’intérêt plus favorable si vous payez votre salaire par prélèvement automatique, si vous souscrivez à des cartes de crédit ou si vous effectuez des versements réguliers sur votre compte.

Dans la pratique, cette pratique est connue sur le marché hypothécaire espagnol sous le nom de vente liée. Le regroupement du contrat de prêt avec d’autres produits est interdit en Espagne, à moins que la banque ne prouve que le produit regroupé génère un avantage clair pour le client.

Les assurances les plus courantes proposées par les établissements de crédit sont l’assurance incendie (assurance multirisque habitation), l’assurance vie et l’assurance maladie.

La seule assurance obligatoire lors de la souscription d’un prêt hypothécaire est l’assurance incendie. Toutefois, il n’est pas obligatoire de la contracter auprès de la même institution financière, même si, dans la pratique, c’est le cas le plus fréquent.

L’entité financière devra accepter d’autres polices, sans frais supplémentaires.

Dépenses liées à l’hypothèque

Dans les informations que l’entité financière vous fournit, une section doit être consacrée aux frais liés à la conclusion du contrat de prêt hypothécaire. Ces frais doivent être clairs et concis. Les plus courants sont les suivants

  • Frais d’arrangement
  • Remboursement anticipé
  • Échéance anticipée
  • Évaluation
  • Notaire
  • Bureau du notaire
  • Vérification du registre

Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à nous contacter!

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