El mercado hipotecario en España 🇪🇸🏠
Si eres extranjero, quieres comprar una casa en España y buscas financiación, éste es tu blog. ¡Quédate hasta el final!
El mercado inmobiliario en España
España tiene un mercado inmobiliario muy activo. Un 13,7% de las compras de inmuebles en España durante el primer primer trimestre de 2022 las han realizado extranjeros. Si quieres comprar una casa en España y no tienes fondos suficientes, te preguntarás cómo funciona el mercado hipotecario en España y si los bancos o entidades de crédito conceden financiación a extranjeros no residentes en España.
Pues bien, la respuesta es SÍ, pero con matices.
Veamos cómo funciona el mercado hipotecario en España.
En primer lugar debes tener claro qué es una hipoteca. ¿Es un préstamo o un crédito? ¿Qué garantiza la hipoteca? ¿En qué Ley se regula?
En un post anterior ya explicamos que és una hipoteca.
La diferencia entre un préstamo y un crédito es que en un préstamo el dinero se entrega desde el principio. Mediante un crédito se concede una cantidad en la que la entidad financiera establece el límite máximo y del que puedes hacer uso o no en su totalidad durante un periodo de tiempo.
Lo normal en el mercado hipotecario en España es que se te conceda un préstamo hipotecario.
Contratar una hipoteca. ¿Cuál es el proceso?
Antes de contratar una hipoteca, puedes pedir a la entidad financiera información orientativa sobre los préstamos que ofrecen a sus potenciales clientes, a través de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE).
¿Qué has de analizar sobre la oferta hipotecaria?
- TAE: Es el coste del préstamo expresado en forma de porcentaje anual. Sirve para comparar diferentes ofertas.
- Cuotas y bonificaciones en la cuota si se contratan ciertos productos o se reúnen ciertos requisitos.
- La moneda en que contratas el préstamo.
- Los productos vinculados al préstamo
- Coste total de la operación: Intereses, comisiones, gastos, etc…
- El plazo
- Amortización
La entidad te requerirá cierta información financiera y hará un estudio de viabilidad para determinar tu capacidad de pago.
Dentro de este estudio de viabilidad analizarán tu solvencia financiera, tus ingresos, tus gastos, tus deudas etc. Ten en cuenta que también consultarán en los ficheros de impagados por si tuvieras algún impago.
Tasación
Además, si ya tienes una reserva sobre el bien inmueble que quieres comprar, esta entidad ordenará una tasación y evaluación del inmueble. En este sentido, has de saber que tú también puedes aportar una tasación independiente. La entidad de crédito está obligada a aceptarla si esa tasación está realizada por una entidad homologada por el Banco de España.
En el mercado hipotecario en España el listado de las sociedades de tasación homologadas lo puedes consultar en el siguiente enlace.
La tasación de la vivienda es importante porque la entidad financiera te concederá financiación con base en el menor valor entre el valor de mercado o el valor de tasación. Por tanto, si la tasación es menor que el valor de mercado, puede que recibas menos financiación que la que esperabas.
Una vez efectuada la evaluación, la entidad te informará si te concede o no la financiación.
Documentación 📑
De ser viable la operación, la entidad ha de facilitarte la siguiente documentación. (en virtud de la ley 5/2019 de 15 de marzo)
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Es un documento que contiene información detallada sobre la hipoteca. Es un documento gratuito que hace la función de oferta y es vinculante para la entidad financiera.
- Ficha de Advertencias Estandarizadas(FiAE). Este documento informa acerca de los límites mínimos en los tipos de interés, la distribución de los gastos etc.
- Una copia del proyecto de contrato. Este documento es el borrador de la escritura de hipoteca que se firmará ante notario.
- Información sobre el reparto de gastos. La tasación irá a tu cargo y los gastos de notaría, registro, impuestos (pago de AJD) son a cargo de la entidad financiera.
- Las condiciones de las garantías de seguro de daños o la garantía que la entidad financiera exija. Más abajo explicamos los documentos y seguros que la entidad financiera puede exigir.
- La advertencia sobre la obligación que tienes de recibir asesoramiento del notario.
Toda esta información te la han de facilitar con una antelación de al menos 10 días de la firma de la documentación.
Hipoteca a tipo fijo o variable ¿Cuál resulta más favorable? 🤔
El tipo de interés es la cantidad que la entidad financiera te cobra por dejarte el dinero . Elegir uno u otro es lo que determinará la cuota de hipoteca que vayas a pagar.
Debes saber que existen tres modalidades distintas:
- Hipoteca a interés fijo. La cuota mensual a pagar permanece fija durante toda la vida del préstamo. Pagarás la misma cuota durante toda la hipoteca.
- Hipoteca a interés variable. En este caso el tipo de interés varía en función del índice referenciado. Normalmente se revisa de forma anual, aunque también puede ser semestral.
- Hipoteca a interés mixto. Se cobra un interés fijo en un periodo inicial y pasado ese periodo, el interés pasa a ser variable y variará en función del índice referenciado.
Índice referenciado y tipos de interés
A la hora de elegir entre interés a tipo fijo o variable es necesario tener en cuenta cuál será el índice referenciado y las expectativas de subida o bajada que pueda tener ese índice.
Normalmente en el mercado hipotecario en España una hipoteca a interés variable tiene la ventaja de que al momento de contratación el tipo de interés que te ofrezca la entidad bancaria sea menor que la de una hipoteca a tipo de interés fijo. El problema está en si el tipo de interés sube.
En junio de 2022 el tipo medio de los préstamos en el mercado hipotecario en España concedidos por las entidades de crédito en España se situó en el 1,799%. A principios de año, se situaba en torno al 1,48% y todas las previsiones parecen indicar que los tipos seguirán subiendo.
No obstante, a pesar de este alza los tipos de interés en España siguen siendo bajos en comparación con otras partes de Europa. Otro aspecto positivo es, que por ejemplo, en las hipotecas a tipo de interés variable está prohibido fijar un límite a la baja del tipo de interés.
Tipo de moneda 💱
La ya mencionada Ley 5/2019 reguladora de los contratos del crédito inmobiliario, establece que en el mercado hipotecario en España el consumidor tiene derecho a convertir el préstamo a la moneda en la que reciba sus ingresos.
Por lo tanto, si eres peruano o colombiano y tus ingresos son en soles o pesos colombianos, tendrías derecho a pedir que el préstamo sea en esa moneda.
Esto suena muy bien en la teoría, pero la realidad es que las entidades de crédito difícilmente aceptan monedas extranjeras distintas del USD. Para que te hagas una idea, estas son las monedas que normalmente aceptan:
EUR; GBP; USD; CAD; CHF; NOK; SEK; DKK
Además de estas monedas, también suelen aceptar hipotecas a tipo variable convertibles a Euros de las siguientes monedas:
BGN; CZK; HRK; HUF; PLN; RON
Seguros y productos vinculados al préstamo
Junto con la oferta hipotecaria que recibas, en el mercado hipotecario en España es común que la entidad financiera te ofrezca seguros y otros productos vinculados al préstamo pero, ¿es obligatorio contratarlos para que me den la hipoteca?
La respuesta es NO. Aunque no es obligatorio contratarlos, las entidades financieras suelen reducir el diferencial del tipo de interés, por lo puede acabar siendo una opción más beneficiosa si contratas esos productos. Por ejemplo, la entidad financiera puede ofrecerte un tipo de interés más favorable si domicilias nóminas, si contratas tarjetas o haces ingresos periódicos en la cuenta.
Esto se conoce en la práctica en el mercado hipotecario en España como venta vinculada. La venta vinculada del contrato de préstamo con otros productos está prohibida en España, salvo que el banco demuestre que el producto vinculado genera un claro beneficio para el cliente.
Los seguros más comunes que ofrecen las entidades de crédito son el seguro de incendios (multirriesgo del hogar), el seguro de vida y el seguro de salud.
El único seguro obligatorio cuando contratas una hipoteca es el de incendios. No obstante, no es obligatorio que lo contrates con la misma entidad financiera, aunque en la práctica es lo más frecuente.
La entidad financiera tendrá que aceptar pólizas alternativas, sin que ello suponga un coste adicional.
Gastos asociados a la hipoteca
Dentro de la información que la entidad financiera te facilite, debe figurar un apartado con los gastos relacionados con la contratación de la hipoteca. Estos gastos deben ser claros y concisos. Los más comunes son:
- Comisión de apertura
- Reembolso anticipado
- Vencimiento anticipado
- Tasación
- Notaría
- Gestoría
- Comprobación registral
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