Conversion de locaux commerciaux en propriétés résidentielles en Espagne

La tendance à la conversion de locaux commerciaux en logements s’est accrue ces dernières années en Espagne. Suite à la pandémie de Covid-19, qui a entraîné la fermeture de nombreuses entreprises, de nombreux locaux sont restés vides.

En cas de doute sur la marche à suivre pour transformer un immeuble de bureaux en logements, notre équipe de consultants a préparé ce billet pour vous guider.

Comment transformer un immeuble commercial en habitation?

Tout d’abord, vous devez également garder à l’esprit que la compétence pour délivrer les permis correspondants dépend de la commune où se trouve le bien immobilier.

Si vous avez des doutes sur la manière de commencer, nous vous recommandons de vous renseigner auprès de la mairie concernée sur les conditions à remplir.

👉 Exigences

En ce qui concerne les démarches nécessaires pour passer d’un local commercial à un logement, nous soulignons, de manière générale, les éléments suivants:

– Rapport de compatibilité urbanistique

Tout d’abord, un rapport de compatibilité urbanistique doit être demandé. Ce rapport tente d’analyser plusieurs aspects, par exemple la surface de la propriété et la zone. Il est important que la zone soit adaptée à un usage résidentiel et que la densité n’ait pas été épuisée pour permettre la construction d’un nouveau logement. Chaque réglementation locale a ses propres exigences en matière d’habitabilité du bien, et il est important de s’assurer que les locaux répondent à ces exigences.

– Autorisation de l’association des propriétaires

En ce qui concerne l’autorisation de la communauté des propriétaires pour la transformation d’un local commercial en logement, il convient en règle générale de se référer aux statuts de l’immeuble concerné.

Dans certains cas, aucune autorisation n’est requise, mais vous devez en informer la communauté. Toutefois, vous devez garder à l’esprit que si la modification affecte la structure de l’immeuble, la façade ou les parties communes, vous devrez obtenir l’autorisation de tous les propriétaires de l’immeuble.

– Permis de construire et changement d’affectation

Comme nous l’avons expliqué dans notre article sur les réformes, pour effectuer des travaux de construction, vous devez obtenir un permis. Pour obtenir le type de permis dont vous avez besoin, vous devez présenter un projet de transformation d’un local commercial en habitation, élaboré par un technicien spécialisé et qualifié. Ce projet est également appelé “Proyecto técnico de habilitación y cambio de uso”.

Vous aurez besoin de techniciens spécialisés pour établir les documents suivants:

• Projet de gestion des déchets
• Étude sur la santé et la sécurité au travail

Ensuite, vous devrez présenter ces projets à la mairie correspondante pour obtenir les autorisations respectives. N’oubliez pas qu’avant de commencer les travaux, vous devez être en possession de la licence ou de l’autorisation. Le non-respect de cette obligation peut entraîner une amende.

• Certificat d’habitabilité

Si vous avez transformé un local commercial en logement, vous devez obtenir un certificat d’habitabilité. Pour ce faire, vous devez présenter le certificat de construction définitif à la mairie.

Le certificat d’habitabilité ou de première occupation est un document qui atteste qu’un logement répond aux exigences minimales en matière de technique, de santé et d’hygiène. En d’autres termes, il certifie la légalité du logement.

Vous aurez besoin de ce certificat pour passer des contrats de services et de fournitures, ainsi que pour vendre ou louer. Ce certificat est également appelé permis d’occupation.

C’est pourquoi il doit être traité par un architecte ou un métreur. Il vérifiera que le bien est conforme à toutes les exigences fixées par la réglementation.

Le certificat d’occupation a une certaine durée de validité, qui dépend également de chaque communauté autonome.

– Enregistrement

Vous devrez également régulariser la nouvelle propriété au registre et au cadastre. Pour ce faire, vous devrez vous rendre chez un notaire pour signer les actes de la nouvelle habitation. Par la suite, vous devrez inscrire la nouvelle propriété au registre foncier et au cadastre.

Combien coûte la transformation d’un local commercial en habitation? 💰

En ce qui concerne les coûts, voici une répartition indicative des coûts à prendre en compte si vous envisagez de transformer votre local commercial en habitation.

• Les travaux

Tout d’abord, il faut savoir que le coût de la transformation d’un local commercial en habitation dépend des caractéristiques du bien, de sa taille et de son état. D’une manière générale, on peut dire qu’une rénovation dans une ville comme Madrid peut coûter entre 50.000 et 100.000 euros, en fonction des caractéristiques des locaux.

• Impôts

1. ICIO – Taxe sur les constructions, installations et travaux. Elle représente environ 4 % du coût total de la réforme.

2. AJD – Impôt sur les actes juridiques documentés. Il s’agit d’un pourcentage qui varie selon les communautés autonomes entre 0,5 % et 1,5 % du coût de la réforme.

3. IBI – Impôt sur les biens immobiliers. Tout changement ou modification de l’immeuble implique une modification du montant de l’IBI.

• Autres frais

1. Inscription au registre foncier et frais de notaire : environ 800 euros.
2. Honoraires de l’architecte/technicien qui réalise le projet de changement d’usage : entre 10.000 et 20.000 euros.
3. Frais administratifs (permis de construire, cadastre, certificat d’occupation) : Entre 1.00 et 3.500 euros

Contactez-nous ou laissez-nous vos questions dans les commentaires 👇👇Nous serons heureux de vous aider dans le passage du commercial au résidentiel!