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📌 ClĂ©s de la nouvelle loi sur le logement en Espagne

Comme beaucoup d’entre vous le savent, cette annĂ©e 2023, la controversĂ©e et nouvelle Loi 12/2023 sur le droit au logement a Ă©tĂ© adoptĂ©e en Espagne, connue sous le nom de nouvelle loi sur le logement en Espagne.

Les changements introduits par cette nouvelle réglementation

Dans cet article, nous allons examiner certaines des questions liées à cette loi. Commençons :

Information à fournir aux locataires 📄

La nouvelle loi sur le logement en Espagne offre plus d’informations par rapport au passĂ©, notamment en ce qui concerne les informations que les locataires ont le droit de demander concernant les logements. De plus, les informations que les acheteurs et les locataires peuvent demander sont standardisĂ©es.

Auparavant, il n’Ă©tait pas nouveau que les locataires puissent demander des informations sur les propriĂ©tĂ©s, mais ces informations Ă©taient gĂ©nĂ©ralement plus limitĂ©es et restreintes Ă  des cas spĂ©cifiques, et la documentation la plus nĂ©cessaire concernait la vente de biens immobiliers sur plan.

Le dĂ©cret royal 515/89, qui Ă©tait autrefois associĂ© Ă  la documentation pour la vente de biens immobiliers sur plan, concerne les informations fournies aux acheteurs et aux locataires de logements. Cependant, il y avait des diffĂ©rences quant Ă  qui devait fournir les informations et quelles informations spĂ©cifiques devaient ĂȘtre fournies dans le contexte de la vente et de la location.

La nouvelle loi sur le logement Ă©tablit une obligation lĂ©gale qui Ă©gale les informations devant ĂȘtre fournies Ă  la fois aux acheteurs et aux locataires, Ă©liminant ainsi la nĂ©cessitĂ© de se rĂ©fĂ©rer au dĂ©cret royal 515/89. Cette nouvelle loi ajoute de nouvelles obligations d’information, telles que :

👉 L’identification du propriĂ©taire

👉 Conditions Ă©conomiques de l’opĂ©ration

👉 Certificat de performance Ă©nergĂ©tique

👉 Certificat ou permis d’habitation

👉 La surface utile et construite (en distinguant la surface privĂ©e de celle commune, sans pouvoir inclure la surface d’une hauteur infĂ©rieure Ă  celle exigĂ©e par la rĂ©glementation)

👉 Âge de l’immeuble

👉 Travaux rĂ©alisĂ©s dans l’immeuble et actions entreprises Ă  cet Ă©gard

👉 RĂ©glementation de protection architecturale

👉 Informations sur l’amĂ©nagement du territoire

Ces dĂ©tails peuvent ĂȘtre cruciaux pour les locataires et les acheteurs. Cependant, il convient de noter que cette nouvelle loi sur le logement peut avoir une portĂ©e limitĂ©e en pratique en ce qui concerne la documentation Ă  fournir, car les contrats de location sont souvent rĂ©digĂ©s par les propriĂ©taires et peuvent varier en termes d’informations fournies. La rĂ©glementation est particuliĂšrement pertinente lorsque les bailleurs sont des professionnels ou des entreprises.

En résumé, la nouvelle loi sur le logement a élargi et uniformisé les informations que les acheteurs et les locataires peuvent demander, éliminant certaines des différences qui existaient auparavant. Cette loi vise à accroßtre la transparence dans les transactions immobiliÚres et les locations.

Les locataires ont le droit Ă  une vaste gamme d’informations liĂ©es aux logements qu’ils louent, conformĂ©ment Ă  la loi actuelle sur le logement. Cette rĂ©glementation standardise les informations requises Ă  la fois pour l’achat et la location, ce qui est une nouveautĂ©. Auparavant, les informations variaient considĂ©rablement entre ces deux types de transactions. La loi impose l’obligation lĂ©gale de fournir ces informations aux locataires, y compris des donnĂ©es sur la superficie, l’anciennetĂ© du bĂątiment, les rĂ©novations effectuĂ©es, le certificat de performance Ă©nergĂ©tique et les conditions d’accessibilitĂ©. Cependant, il y a des prĂ©occupations quant Ă  l’applicabilitĂ© pratique de certaines de ces rĂšgles et Ă  leur impact sur les contrats de location, en particulier en ce qui concerne les prolongations et les zones de marchĂ© rĂ©sidentiel sous tension.

Le bailleur en tant que consommateur

La question de savoir si les locataires sont considĂ©rĂ©s comme des consommateurs et des utilisateurs a Ă©tĂ© l’objet d’analyses par des experts en la matiĂšre. En gĂ©nĂ©ral, on considĂšre qu’un locataire est un consommateur lorsqu’il loue un logement Ă  un professionnel ou Ă  un entrepreneur.

Cependant, si le bailleur et le locataire sont tous deux des personnes physiques, le locataire n’est gĂ©nĂ©ralement pas considĂ©rĂ© comme un consommateur, car le bailleur n’agit pas en tant que professionnel ou entrepreneur.

Cette interprĂ©tation de la rĂ©glementation est essentielle, car sinon, aucun accord qui irait Ă  l’encontre des intĂ©rĂȘts du locataire ne serait valide en vertu de la rĂ©glementation sur la protection des consommateurs et des utilisateurs. Cela pourrait entraĂźner des rĂ©sultats absurdes, tels que l’impossibilitĂ© de renoncer Ă  certains droits prĂ©vus par la Loi sur les locations urbaines.

Il est important de noter que cette question n’est pas anodine, car les sanctions en cas de non-respect varient d’une rĂ©gion Ă  l’autre. De plus, le manque d’informations adĂ©quates peut entraĂźner l’annulation de contrats avec des consĂ©quences significatives, car un dĂ©mĂ©nagement implique non seulement la signature d’un contrat, mais aussi des frais liĂ©s aux changements de fournisseurs et au dĂ©mĂ©nagement.

Zones rĂ©sidentielles sous tension âšĄïž

Il convient de noter que cette nouvelle loi sur le logement est une « accumulation de rĂšgles » et ne unifie pas les concepts. Cette loi contient de nombreux concepts qui sont dĂ©jĂ  dĂ©finis par la rĂ©glementation urbanistique, mais qui sont dĂ©finis diffĂ©remment de ce que fait, par exemple, le texte consolidĂ© de la loi sur le sol de l’État de 2015.

Cela crĂ©e des problĂšmes de cohĂ©rence et d’applicabilitĂ© dans la pratique, en particulier en ce qui concerne les zones rĂ©sidentielles sous tension :

Ces zones sont dĂ©finies comme celles oĂč le logement n’est pas abordable pour la plupart de la population en raison de la demande et des prix Ă©levĂ©s.

La dĂ©claration de ces zones relĂšve de la responsabilitĂ© des communautĂ©s autonomes, mais peut Ă©galement impliquer les municipalitĂ©s. Le processus de dĂ©claration implique la collecte d’informations sur les critĂšres de demande, d’occupation et de revenu des locataires potentiels, ce qui est compliquĂ©.

Les critÚres de déclaration incluent :

📈 Une augmentation du prix du logement de plus de 3 % au cours des cinq derniĂšres annĂ©es ou ;

📊 Le prix du logement Ă©quivaut Ă  30 % des revenus familiaux, y compris les charges courantes.

Il est important de noter qu’historiquement, partout en Espagne, au moins 40 % des revenus familiaux ont Ă©tĂ© consacrĂ©s au logement. Cela signifierait donc que l’Espagne est dĂ©jĂ  un marchĂ© rĂ©sidentiel sous tension. 😅

Cependant, des dĂ©fis se posent si une municipalitĂ© demande la dĂ©claration d’une zone sous tension sans disposer d’une rĂ©glementation de la communautĂ© autonome pour imposer les limitations que cette dĂ©claration implique. En attendant, les actes administratifs sont exĂ©cutoires Ă  moins qu’une mesure provisoire ne soit obtenue. En cas d’annulation de la dĂ©claration, des questions se posent concernant les responsabilitĂ©s patrimoniales et les impacts Ă©conomiques de la limitation des loyers Ă  3 %.

MalgrĂ© ces dĂ©fis, il est important de noter que la Cour constitutionnelle a traitĂ© des questions liĂ©es Ă  la limitation des loyers et a Ă©tabli qu’ils peuvent ĂȘtre limitĂ©s, bien que la compĂ©tence puisse varier d’une rĂ©gion Ă  l’autre.

En résumé, la nouvelle loi sur le logement a introduit des limites aux loyers, ce qui soulÚve des questions sur son fonctionnement et ses effets dans la pratique.

La figure du grand détenteur

La figure du Grand détenteur est un point de réflexion important dans cette nouvelle loi sur le logement en Espagne.

La dĂ©finition Ă©tablit qu’un Grand dĂ©tenteur est une personne physique ou morale qui possĂšde plus de 10 biens immobiliers urbains Ă  usage rĂ©sidentiel ou une surface construite de plus de 1500 mĂštres carrĂ©s Ă  usage rĂ©sidentiel.

Cependant, cette dĂ©finition peut ĂȘtre modifiĂ©e si la rĂ©glementation de la communautĂ© autonome le justifie, permettant ainsi Ă  quelqu’un ayant moins de 10 biens immobiliers mais plus de 1500 mĂštres carrĂ©s dans des zones Ă  marchĂ© rĂ©sidentiel tendu d’ĂȘtre considĂ©rĂ© comme un Grand dĂ©tenteur.

Il est important de noter que pour rĂ©duire la dĂ©signation de Grand dĂ©tenteur Ă  quelqu’un ayant, par exemple, 5 biens immobiliers Ă  usage rĂ©sidentiel, cela ne s’applique que :

1.- đŸ’„ Dans les zones Ă  marchĂ© rĂ©sidentiel tendu et si ;

2.- đŸ’„ Si la communautĂ© autonome abaisse cette qualification, de sorte que cette dĂ©signation peut varier d’une communautĂ© autonome Ă  l’autre.

Les questions concernant la copropriĂ©tĂ©, telles que l’usufruit ou les quotes-parts de propriĂ©tĂ©, ne sont pas abordĂ©es de maniĂšre spĂ©cifique dans la dĂ©finition. Cela soulĂšve certaines ambiguĂŻtĂ©s qui pourraient avoir des rĂ©percussions sur les baux et les procĂ©dures juridiques.

En rĂ©sumĂ©, le concept de Grand dĂ©tenteur repose gĂ©nĂ©ralement sur la propriĂ©tĂ© de plus de 10 biens immobiliers ou de 1500 mĂštres carrĂ©s, mais peut ĂȘtre ajustĂ© dans des zones spĂ©cifiques si la communautĂ© autonome le justifie.

Contrîle des loyers 🚧

Le contrĂŽle des loyers, visant Ă  limiter l’augmentation des loyers, est mis en Ɠuvre de plusieurs maniĂšres dans cette loi. Une des mesures moins mentionnĂ©es est la restriction de la mise Ă  jour du loyer, qui sera limitĂ©e Ă  2 % cette annĂ©e et Ă  3 % l’annĂ©e prochaine, indĂ©pendamment de l’Indice GĂ©nĂ©ral de CompĂ©titivitĂ© (IGC).

De plus, cette loi introduit une nouvelle rĂ©glementation qui limite la mise Ă  jour du loyer en fonction de l’indice qui sera crĂ©Ă© en 2024, ce qui pourrait avoir un impact significatif sur les contrats de location de logements. Cette mesure est controversĂ©e car elle ne repose pas sur des critĂšres clairs et Ă©tablis, et elle a Ă©tĂ© incluse comme disposition additionnelle dans la loi sur les locations urbaines de maniĂšre inhabituelle.

Cependant, un concept clĂ© pour comprendre comment ce contrĂŽle des loyers sera appliquĂ© est celui de « zone Ă  marchĂ© rĂ©sidentiel tendu », que nous avons dĂ©jĂ  expliquĂ© dans la section prĂ©cĂ©dente. Bien qu’elle n’existe pas Ă  Madrid, de nombreuses de ces zones ont dĂ©jĂ  Ă©tĂ© dĂ©clarĂ©es en Catalogne, ce qui montre leur pertinence.

Prolongations ⏳

La modification des prolongations dans les contrats de location de logements est l’un des aspects clĂ©s de cette nouvelle loi sur le logement. La modification des prolongations dans les contrats de location de logements est l’un des points qui a suscitĂ© certaines controverses.

Ces nouvelles dispositions s’appliqueront aux contrats conclus aprĂšs l’entrĂ©e en vigueur de la loi.

En rĂ©sumĂ©, les prolongations annuelles habituelles sont maintenues jusqu’Ă  atteindre au moins cinq ans si le bailleur est une personne physique ou sept ans si c’est une personne morale. De plus, deux nouvelles prolongations sont introduites :

  • Une d’un an maximum pour les locataires en situation de vulnĂ©rabilitĂ©, que le bailleur doit accorder s’il est un grand dĂ©tenteur ;
  • Une autre de trois ans supplĂ©mentaires dans les zones Ă  marchĂ© rĂ©sidentiel tendu, que le locataire peut demander, sauf s’il y a un nouvel accord ou si l’une des exceptions prĂ©vues par la loi sur les locations urbaines s’applique.

Cependant, une controverse a surgi concernant la prolongation tacite. La loi se rĂ©fĂšre Ă  la prolongation tacite comme « celle de l’alinĂ©a prĂ©cĂ©dent », ce qui a crĂ©Ă© de la confusion en raison d’un changement dans l’ordre des articles au cours du processus lĂ©gislatif. Plus prĂ©cisĂ©ment, l’article 10.2 est mentionnĂ© comme Ă©tant l’alinĂ©a prĂ©cĂ©dent, mais en rĂ©alitĂ©, la prolongation tacite se trouve Ă  l’article 10.1. Cela a conduit Ă  l’interprĂ©tation que les nouvelles prolongations, en particulier celle de trois ans supplĂ©mentaires dans les zones Ă  marchĂ© rĂ©sidentiel tendu, ne devraient pas s’appliquer simultanĂ©ment avec la prolongation tacite, ce qui pourrait susciter un dĂ©bat juridique Ă  l’avenir.

Il est important de souligner que ces prolongations ne doivent pas s’appliquer simultanĂ©ment si le bailleur est un grand dĂ©tenteur dans une zone Ă  marchĂ© rĂ©sidentiel tendu. En rĂ©sumĂ©, ces modifications entreront en vigueur Ă  l’avenir, dans huit Ă  dix ans, une fois que les zones Ă  marchĂ© rĂ©sidentiel tendu seront Ă©tablies.

🔖 Ces modifications entreront en vigueur Ă  l’avenir, dans huit Ă  dix ans, une fois que les zones Ă  marchĂ© rĂ©sidentiel tendu seront Ă©tablies.

DĂ©classification des logements protĂ©gĂ©s⌂

La nouvelle loi sur le logement introduit d’importantes limitations Ă  la dĂ©classification des logements protĂ©gĂ©s et Ă  la rĂ©servation de terrains pour le logement protĂ©gĂ© :

📍 Les terrains destinĂ©s Ă  la rĂ©servation pour le logement protĂ©gĂ© sont gelĂ©s et ;

📍 Doivent maintenir cette qualification, sauf exceptions spĂ©cifiques.

📍 Les logements soumis Ă  un rĂ©gime de protection sur ces terrains sont Ă©galement dĂ©clarĂ©s de nature indĂ©finie, sauf ceux qui n’ont pas reçu d’aides et qui ont Ă©tĂ© construits sur des terrains non qualifiĂ©s pour la rĂ©servation de logements publics.

Ces derniers peuvent ĂȘtre dĂ©classĂ©s, mais avec un dĂ©lai minimum de 30 ans. Cela signifie que les logements protĂ©gĂ©s destinĂ©s Ă  la location, qui ont gĂ©nĂ©ralement une durĂ©e de vie de 10 Ă  15 ans, deviennent permanents.

Cependant, une controverse surgit quant Ă  l’interprĂ©tation de la disposition transitoire. La nouvelle loi sur le logement stipule que tous les logements ayant une qualification dĂ©finitive Ă  la date d’entrĂ©e en vigueur de la loi continueront Ă  ĂȘtre rĂ©gis par la lĂ©gislation ancienne. Cela pose un dĂ©fi pour les projets en cours qui n’ont qu’une qualification provisoire, car ils pourraient se retrouver avec un rĂ©gime permanent.

De plus, la loi augmente les pourcentages de rĂ©servation de terrains pour le logement protĂ©gĂ©, passant de 30 % Ă  40 % en zones rurales et de 10 % Ă  20 % dans les projets de rĂ©forme ou de rĂ©novation de l’organisation urbaine, sans fournir de disposition transitoire claire. La question se pose de savoir si cette nouvelle rĂ©glementation sur le logement s’applique aux nouveaux dĂ©veloppements ou si la disposition transitoire du texte consolidĂ© de la loi sur le sol de 2015, qui Ă©tablit des pourcentages diffĂ©rents, s’applique.

Expulsions

La nouvelle loi a introduit des changements significatifs dans les procĂ©dures d’expulsion. Tout d’abord :

  • Elle Ă©tablit l’obligation de notifier la date et l’heure de l’expulsion, ce qui n’Ă©tait pas nĂ©cessaire auparavant.
  • Elle met en place une pĂ©riode d’information et ;
  • Un Ă©ventuel processus de suspension avant de procĂ©der Ă  l’expulsion.

Cependant, des dĂ©fis se posent dans la mise en Ɠuvre de ces mesures. En pratique, cela pourrait entraĂźner une augmentation du temps nĂ©cessaire pour mener Ă  bien une expulsion, car plusieurs procĂ©dures administratives doivent ĂȘtre suivies avant l’exĂ©cution.

De plus, la complexitĂ© de ces processus, tels que l’obtention de certificats et le manque de ressources, pourrait encore ralentir le processus.

En ce qui concerne la vulnĂ©rabilitĂ© Ă©conomique et sociale, il est Ă©tabli que le demandeur doit prouver que le dĂ©fendeur se trouve dans une situation de vulnĂ©rabilitĂ© Ă©conomique, ce qui inclut des limites de revenus par rapport aux dĂ©penses familiales. Cependant, ces limites sont basses et pourraient s’appliquer Ă  une grande partie de la population. La vulnĂ©rabilitĂ© sociale n’est pas mesurĂ©e objectivement, laissant la dĂ©cision entre les mains des services sociaux.

En rĂ©sumĂ©, bien que des changements aient Ă©tĂ© apportĂ©s aux procĂ©dures d’expulsion pour garantir une meilleure protection des locataires, ces changements pourraient Ă©galement entraĂźner des complications en ce qui concerne la durĂ©e des procĂ©dures et l’Ă©valuation de la vulnĂ©rabilitĂ© des dĂ©fendeurs. Pour Ă©viter les locataires mauvais payeurs, nous vous recommandons de lire notre article prĂ©cĂ©dent.

Vous voulez en savoir plus sur cette nouvelle loi? Contactez-nous et nous vous aiderons en tout ce dont vous avez besoin !

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