Comme beaucoup d’entre vous le savent, cette année 2023, la controversée et nouvelle Loi 12/2023 sur le droit au logement a été adoptée en Espagne, connue sous le nom de nouvelle loi sur le logement en Espagne.
Les changements introduits par cette nouvelle réglementation
Dans cet article, nous allons examiner certaines des questions liées à cette loi. Commençons :
Information à fournir aux locataires 📄
La nouvelle loi sur le logement en Espagne offre plus d’informations par rapport au passé, notamment en ce qui concerne les informations que les locataires ont le droit de demander concernant les logements. De plus, les informations que les acheteurs et les locataires peuvent demander sont standardisées.
Auparavant, il n’était pas nouveau que les locataires puissent demander des informations sur les propriétés, mais ces informations étaient généralement plus limitées et restreintes à des cas spécifiques, et la documentation la plus nécessaire concernait la vente de biens immobiliers sur plan.
Le décret royal 515/89, qui était autrefois associé à la documentation pour la vente de biens immobiliers sur plan, concerne les informations fournies aux acheteurs et aux locataires de logements. Cependant, il y avait des différences quant à qui devait fournir les informations et quelles informations spécifiques devaient être fournies dans le contexte de la vente et de la location.
La nouvelle loi sur le logement établit une obligation légale qui égale les informations devant être fournies à la fois aux acheteurs et aux locataires, éliminant ainsi la nécessité de se référer au décret royal 515/89. Cette nouvelle loi ajoute de nouvelles obligations d’information, telles que :
👉 L’identification du propriétaire
👉 Conditions économiques de l’opération
👉 Certificat de performance énergétique
👉 Certificat ou permis d’habitation
👉 La surface utile et construite (en distinguant la surface privée de celle commune, sans pouvoir inclure la surface d’une hauteur inférieure à celle exigée par la réglementation)
👉 Âge de l’immeuble
👉 Travaux réalisés dans l’immeuble et actions entreprises à cet égard
👉 Réglementation de protection architecturale
👉 Informations sur l’aménagement du territoire
Ces détails peuvent être cruciaux pour les locataires et les acheteurs. Cependant, il convient de noter que cette nouvelle loi sur le logement peut avoir une portée limitée en pratique en ce qui concerne la documentation à fournir, car les contrats de location sont souvent rédigés par les propriétaires et peuvent varier en termes d’informations fournies. La réglementation est particulièrement pertinente lorsque les bailleurs sont des professionnels ou des entreprises.
En résumé, la nouvelle loi sur le logement a élargi et uniformisé les informations que les acheteurs et les locataires peuvent demander, éliminant certaines des différences qui existaient auparavant. Cette loi vise à accroître la transparence dans les transactions immobilières et les locations.
Les locataires ont le droit à une vaste gamme d’informations liées aux logements qu’ils louent, conformément à la loi actuelle sur le logement. Cette réglementation standardise les informations requises à la fois pour l’achat et la location, ce qui est une nouveauté. Auparavant, les informations variaient considérablement entre ces deux types de transactions. La loi impose l’obligation légale de fournir ces informations aux locataires, y compris des données sur la superficie, l’ancienneté du bâtiment, les rénovations effectuées, le certificat de performance énergétique et les conditions d’accessibilité. Cependant, il y a des préoccupations quant à l’applicabilité pratique de certaines de ces règles et à leur impact sur les contrats de location, en particulier en ce qui concerne les prolongations et les zones de marché résidentiel sous tension.
Le bailleur en tant que consommateur
La question de savoir si les locataires sont considérés comme des consommateurs et des utilisateurs a été l’objet d’analyses par des experts en la matière. En général, on considère qu’un locataire est un consommateur lorsqu’il loue un logement à un professionnel ou à un entrepreneur.
Cependant, si le bailleur et le locataire sont tous deux des personnes physiques, le locataire n’est généralement pas considéré comme un consommateur, car le bailleur n’agit pas en tant que professionnel ou entrepreneur.
Cette interprétation de la réglementation est essentielle, car sinon, aucun accord qui irait à l’encontre des intérêts du locataire ne serait valide en vertu de la réglementation sur la protection des consommateurs et des utilisateurs. Cela pourrait entraîner des résultats absurdes, tels que l’impossibilité de renoncer à certains droits prévus par la Loi sur les locations urbaines.
Il est important de noter que cette question n’est pas anodine, car les sanctions en cas de non-respect varient d’une région à l’autre. De plus, le manque d’informations adéquates peut entraîner l’annulation de contrats avec des conséquences significatives, car un déménagement implique non seulement la signature d’un contrat, mais aussi des frais liés aux changements de fournisseurs et au déménagement.
Zones résidentielles sous tension ⚡️
Il convient de noter que cette nouvelle loi sur le logement est une “accumulation de règles” et ne unifie pas les concepts. Cette loi contient de nombreux concepts qui sont déjà définis par la réglementation urbanistique, mais qui sont définis différemment de ce que fait, par exemple, le texte consolidé de la loi sur le sol de l’État de 2015.
Cela crée des problèmes de cohérence et d’applicabilité dans la pratique, en particulier en ce qui concerne les zones résidentielles sous tension :
Ces zones sont définies comme celles où le logement n’est pas abordable pour la plupart de la population en raison de la demande et des prix élevés.
La déclaration de ces zones relève de la responsabilité des communautés autonomes, mais peut également impliquer les municipalités. Le processus de déclaration implique la collecte d’informations sur les critères de demande, d’occupation et de revenu des locataires potentiels, ce qui est compliqué.
Les critères de déclaration incluent :
📈 Une augmentation du prix du logement de plus de 3 % au cours des cinq dernières années ou ;
📊 Le prix du logement équivaut à 30 % des revenus familiaux, y compris les charges courantes.
Il est important de noter qu’historiquement, partout en Espagne, au moins 40 % des revenus familiaux ont été consacrés au logement. Cela signifierait donc que l’Espagne est déjà un marché résidentiel sous tension. 😅
Cependant, des défis se posent si une municipalité demande la déclaration d’une zone sous tension sans disposer d’une réglementation de la communauté autonome pour imposer les limitations que cette déclaration implique. En attendant, les actes administratifs sont exécutoires à moins qu’une mesure provisoire ne soit obtenue. En cas d’annulation de la déclaration, des questions se posent concernant les responsabilités patrimoniales et les impacts économiques de la limitation des loyers à 3 %.
Malgré ces défis, il est important de noter que la Cour constitutionnelle a traité des questions liées à la limitation des loyers et a établi qu’ils peuvent être limités, bien que la compétence puisse varier d’une région à l’autre.
En résumé, la nouvelle loi sur le logement a introduit des limites aux loyers, ce qui soulève des questions sur son fonctionnement et ses effets dans la pratique.
La figure du grand détenteur
La figure du Grand détenteur est un point de réflexion important dans cette nouvelle loi sur le logement en Espagne.
La définition établit qu’un Grand détenteur est une personne physique ou morale qui possède plus de 10 biens immobiliers urbains à usage résidentiel ou une surface construite de plus de 1500 mètres carrés à usage résidentiel.
Cependant, cette définition peut être modifiée si la réglementation de la communauté autonome le justifie, permettant ainsi à quelqu’un ayant moins de 10 biens immobiliers mais plus de 1500 mètres carrés dans des zones à marché résidentiel tendu d’être considéré comme un Grand détenteur.
Il est important de noter que pour réduire la désignation de Grand détenteur à quelqu’un ayant, par exemple, 5 biens immobiliers à usage résidentiel, cela ne s’applique que :
1.- 💥 Dans les zones à marché résidentiel tendu et si ;
2.- 💥 Si la communauté autonome abaisse cette qualification, de sorte que cette désignation peut varier d’une communauté autonome à l’autre.
Les questions concernant la copropriété, telles que l’usufruit ou les quotes-parts de propriété, ne sont pas abordées de manière spécifique dans la définition. Cela soulève certaines ambiguïtés qui pourraient avoir des répercussions sur les baux et les procédures juridiques.
En résumé, le concept de Grand détenteur repose généralement sur la propriété de plus de 10 biens immobiliers ou de 1500 mètres carrés, mais peut être ajusté dans des zones spécifiques si la communauté autonome le justifie.
Contrôle des loyers 🚧
Le contrôle des loyers, visant à limiter l’augmentation des loyers, est mis en œuvre de plusieurs manières dans cette loi. Une des mesures moins mentionnées est la restriction de la mise à jour du loyer, qui sera limitée à 2 % cette année et à 3 % l’année prochaine, indépendamment de l’Indice Général de Compétitivité (IGC).
De plus, cette loi introduit une nouvelle réglementation qui limite la mise à jour du loyer en fonction de l’indice qui sera créé en 2024, ce qui pourrait avoir un impact significatif sur les contrats de location de logements. Cette mesure est controversée car elle ne repose pas sur des critères clairs et établis, et elle a été incluse comme disposition additionnelle dans la loi sur les locations urbaines de manière inhabituelle.
Cependant, un concept clé pour comprendre comment ce contrôle des loyers sera appliqué est celui de “zone à marché résidentiel tendu”, que nous avons déjà expliqué dans la section précédente. Bien qu’elle n’existe pas à Madrid, de nombreuses de ces zones ont déjà été déclarées en Catalogne, ce qui montre leur pertinence.
Prolongations ⏳
La modification des prolongations dans les contrats de location de logements est l’un des aspects clés de cette nouvelle loi sur le logement. La modification des prolongations dans les contrats de location de logements est l’un des points qui a suscité certaines controverses.
Ces nouvelles dispositions s’appliqueront aux contrats conclus après l’entrée en vigueur de la loi.
En résumé, les prolongations annuelles habituelles sont maintenues jusqu’à atteindre au moins cinq ans si le bailleur est une personne physique ou sept ans si c’est une personne morale. De plus, deux nouvelles prolongations sont introduites :
- Une d’un an maximum pour les locataires en situation de vulnérabilité, que le bailleur doit accorder s’il est un grand détenteur ;
- Une autre de trois ans supplémentaires dans les zones à marché résidentiel tendu, que le locataire peut demander, sauf s’il y a un nouvel accord ou si l’une des exceptions prévues par la loi sur les locations urbaines s’applique.
Cependant, une controverse a surgi concernant la prolongation tacite. La loi se réfère à la prolongation tacite comme “celle de l’alinéa précédent”, ce qui a créé de la confusion en raison d’un changement dans l’ordre des articles au cours du processus législatif. Plus précisément, l’article 10.2 est mentionné comme étant l’alinéa précédent, mais en réalité, la prolongation tacite se trouve à l’article 10.1. Cela a conduit à l’interprétation que les nouvelles prolongations, en particulier celle de trois ans supplémentaires dans les zones à marché résidentiel tendu, ne devraient pas s’appliquer simultanément avec la prolongation tacite, ce qui pourrait susciter un débat juridique à l’avenir.
Il est important de souligner que ces prolongations ne doivent pas s’appliquer simultanément si le bailleur est un grand détenteur dans une zone à marché résidentiel tendu. En résumé, ces modifications entreront en vigueur à l’avenir, dans huit à dix ans, une fois que les zones à marché résidentiel tendu seront établies.
🔖 Ces modifications entreront en vigueur à l’avenir, dans huit à dix ans, une fois que les zones à marché résidentiel tendu seront établies.
Déclassification des logements protégés⌂
La nouvelle loi sur le logement introduit d’importantes limitations à la déclassification des logements protégés et à la réservation de terrains pour le logement protégé :
📍 Les terrains destinés à la réservation pour le logement protégé sont gelés et ;
📍 Doivent maintenir cette qualification, sauf exceptions spécifiques.
📍 Les logements soumis à un régime de protection sur ces terrains sont également déclarés de nature indéfinie, sauf ceux qui n’ont pas reçu d’aides et qui ont été construits sur des terrains non qualifiés pour la réservation de logements publics.
Ces derniers peuvent être déclassés, mais avec un délai minimum de 30 ans. Cela signifie que les logements protégés destinés à la location, qui ont généralement une durée de vie de 10 à 15 ans, deviennent permanents.
Cependant, une controverse surgit quant à l’interprétation de la disposition transitoire. La nouvelle loi sur le logement stipule que tous les logements ayant une qualification définitive à la date d’entrée en vigueur de la loi continueront à être régis par la législation ancienne. Cela pose un défi pour les projets en cours qui n’ont qu’une qualification provisoire, car ils pourraient se retrouver avec un régime permanent.
De plus, la loi augmente les pourcentages de réservation de terrains pour le logement protégé, passant de 30 % à 40 % en zones rurales et de 10 % à 20 % dans les projets de réforme ou de rénovation de l’organisation urbaine, sans fournir de disposition transitoire claire. La question se pose de savoir si cette nouvelle réglementation sur le logement s’applique aux nouveaux développements ou si la disposition transitoire du texte consolidé de la loi sur le sol de 2015, qui établit des pourcentages différents, s’applique.
Expulsions
La nouvelle loi a introduit des changements significatifs dans les procédures d’expulsion. Tout d’abord :
- Elle établit l’obligation de notifier la date et l’heure de l’expulsion, ce qui n’était pas nécessaire auparavant.
- Elle met en place une période d’information et ;
- Un éventuel processus de suspension avant de procéder à l’expulsion.
Cependant, des défis se posent dans la mise en œuvre de ces mesures. En pratique, cela pourrait entraîner une augmentation du temps nécessaire pour mener à bien une expulsion, car plusieurs procédures administratives doivent être suivies avant l’exécution.
De plus, la complexité de ces processus, tels que l’obtention de certificats et le manque de ressources, pourrait encore ralentir le processus.
En ce qui concerne la vulnérabilité économique et sociale, il est établi que le demandeur doit prouver que le défendeur se trouve dans une situation de vulnérabilité économique, ce qui inclut des limites de revenus par rapport aux dépenses familiales. Cependant, ces limites sont basses et pourraient s’appliquer à une grande partie de la population. La vulnérabilité sociale n’est pas mesurée objectivement, laissant la décision entre les mains des services sociaux.
En résumé, bien que des changements aient été apportés aux procédures d’expulsion pour garantir une meilleure protection des locataires, ces changements pourraient également entraîner des complications en ce qui concerne la durée des procédures et l’évaluation de la vulnérabilité des défendeurs. Pour éviter les locataires mauvais payeurs, nous vous recommandons de lire notre article précédent.
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