Como muchos de vosotros sabréis, este año 2023 se ha aprobado en España la polémica y novedosa Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, conocida como la nueva ley de vivienda en España.
Cambios que introduce esta novedosa regulación
En este artículo vamos a analizar algunas de las cuestiones referidas a dicha Ley. Comencemos:
Información a suministrar a arrendatarios 📄
La nueva ley de vivienda ofrece una mayor cantidad de información en comparación con el pasado, especialmente en lo que respecta a la información que los arrendatarios tienen derecho a solicitar en relación con las viviendas. Además, se estandariza la información que pueden solicitar tanto los compradores como los arrendatarios.
Anteriormente, no era una novedad que los arrendatarios pudieran solicitar información sobre las propiedades, pero esta información solía ser más limitada y restringida a casos específicos, y donde más documentación se requería era con la compraventa de propiedades sobre plano.
El Real Decreto 515/89, que solía asociarse con la documentación para la compraventa de propiedades sobre plano, se refiere a la información proporcionada a compradores y arrendatarios de viviendas. Sin embargo, había algunas diferencias en cuanto a quién debía proporcionar la información y qué información específica debía proporcionarse en el contexto de la venta y el arrendamiento.
La nueva ley de vivienda establece una obligación legal que iguala la información que debe proporcionarse tanto a los compradores como a los arrendatarios, eliminando la necesidad de referirse al Real Decreto 515/89. Esta nueva ley agrega nuevas obligaciones de información, como:
👉 La identificación del propietario
👉 Condiciones económicas de la operación
👉 Certificado de eficiencia energética
👉 Certificado o cédula de habitabilidad
👉 La superficie útil y construida (diferenciando la superficie privativa de las comunes sin que pueda computarse de la superficie de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora)
👉 Antigüedad del edificio
👉 Reformas realizadas en el edificio y actuaciones realizadas en el mismo
👉 Normativa de protección arquitectónica
👉 Información sobre la ordenación territorial
Estos detalles pueden ser cruciales para los arrendatarios y compradores. Sin embargo, cabe destacar que esta nueva ley de vivienda puede tener un alcance limitado en la práctica en cuanto a la documentación a facilitar, ya que los contratos de arrendamiento a menudo son redactados por los propietarios y pueden variar en términos de qué información se proporciona. La normativa es especialmente relevante cuando los arrendadores son profesionales o empresas.
En resumen, la nueva ley de vivienda ha ampliado y homogeneizado la información que los compradores y arrendatarios pueden solicitar, eliminando algunas de las diferencias que existían anteriormente. Esta ley tiene como objetivo proporcionar una mayor transparencia en las transacciones de propiedades y arrendamientos.
| Los arrendatarios tienen derecho a una amplia gama de información relacionada con las viviendas que alquilan, según la ley de vivienda vigente. Esta normativa estandariza la información requerida tanto para compraventa como para alquiler, lo que es una novedad. Anteriormente, la información variaba significativamente entre estas dos transacciones. La ley impone la obligación legal de proporcionar esta información a los arrendatarios, incluyendo datos sobre superficie, antigüedad del edificio, reformas realizadas, certificado de eficiencia energética y condiciones de accesibilidad. Sin embargo, hay preocupaciones sobre la aplicabilidad práctica de algunas de estas normas y cómo afectarán a los contratos de arrendamiento, especialmente en relación con las prórrogas y las zonas de mercado residencial tensionado. |
Arrendador como consumidor y usuario
La cuestión de si los arrendatarios son considerados consumidores y usuarios ha sido objeto de análisis por parte de expertos en la materia. En términos generales, se considera que un arrendatario es un consumidor cuando alquila una vivienda de un profesional o empresario.
Sin embargo, si ambos, arrendador y arrendatario, son personas físicas, el arrendatario generalmente no se considera un consumidor, ya que el arrendador no actúa como profesional o empresario.
Esta interpretación de la normativa es esencial, ya que, de lo contrario, ningún acuerdo que vaya en contra de los intereses del arrendatario sería válido según la normativa de protección de consumidores y usuarios. Esto podría llevar a resultados absurdos, como la imposibilidad de renunciar a ciertos derechos permitidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Es importante destacar que la cuestión no es trivial, ya que las sanciones en caso de incumplimiento varían según las comunidades autónomas. Además, la falta de información adecuada puede dar lugar a la anulación de contratos con consecuencias significativas, ya que una mudanza implica no solo la firma de un contrato sino también gastos relacionados con cambios en los suministros y el traslado.
Zonas residenciales tensionadas ⚡️
Cabe destacar que esta nueva ley de vivienda es una “acumulación de normas” y no unifica conceptos. Esta ley tiene muchos conceptos que ya están definidos por la normativa urbanística, pero se definen de manera diferente a cómo los define, por ejemplo, el texto refundido de la ley del suelo estatal de 2015.
Esto crea problemas de coherencia y aplicabilidad en la práctica, especialmente en lo que respecta a las zonas residenciales tensionadas:
Estas zonas se definen como aquellas donde la vivienda no es asequible para la mayoría de la población debido a la demanda y los precios elevados.
La declaración de estas zonas es responsabilidad de las comunidades autónomas, pero también puede involucrar a los municipios. El proceso de declaración implica recopilar información sobre criterios de demanda, ocupación y renta de los posibles inquilinos, lo cual es complicado.
Los criterios para la declaración incluyen:
📈 Un aumento del precio de la vivienda superior al 3% en los últimos cinco años o;
📊 Que el precio de la vivienda equivalga al 30% de los ingresos familiares, incluyendo gastos comunes.
Es importante destacar que, históricamente, en toda España se ha destinado al menos el 40% de los ingresos familiares. Eso querría decir que España es un mercado residencial tensionado de por sí. 😅
Sin embargo, surgen desafíos si un municipio solicita la declaración de una zona tensionada sin tener normativa de la comunidad autonóma para imponer las limitaciones que implica esta declaración. Mientras tanto, los actos administrativos son ejecutivos a menos que se obtenga una medida cautelar. En caso de anulación de la declaración, surgen preguntas sobre las responsabilidades patrimoniales y los impactos económicos de limitar las rentas al 3%.
A pesar de estos desafíos, es importante destacar que el Tribunal Constitucional ha abordado cuestiones relacionadas con la limitación de rentas y ha establecido que se pueden limitar, aunque la competencia puede variar según la región.
En resumen, la nueva ley de vivienda ha introducido limitaciones en las rentas, lo que plantea preguntas sobre su funcionamiento y sus efectos en la práctica.
La figura del gran tenedor 🍴
La figura del Gran tenedor es un punto de reflexión importante en esta nueva ley de vivienda en España.
La definición establece que un Gran tenedor es una persona física o jurídica que posee más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados para uso residencial.
Sin embargo, esta definición puede modificarse si la normativa de la comunidad autónoma así lo justifica, permitiendo que se considere Gran tenedor a alguien que tenga menos de 10 inmuebles pero más de 1500 metros cuadrados en zonas de Mercado Residencial tensionado.
Es importante destacar que para rebajar la designación de Gran tenedor al que tenga por ejemplo 5 inmuebles de uso residencial solo se aplica:
1.- 💥 En zonas de Mercado Residencial tensionado y si;
2.- 💥 Si la comunidad autónoma rebaja esa calificación, por lo que esta designación puede variar de una comunidad autónoma a otra.
Las cuestiones sobre la propiedad compartida, como el usufructo o las cuotas de propiedad, no se abordan de manera específica en la definición. Esto plantea ciertas ambigüedades que podrían afectar a los arrendamientos y los procesos legales.
En resumen, el concepto de Gran tenedor generalmente se basa en la propiedad de más de 10 inmuebles o 1500 metros cuadrados, pero puede ajustarse en zonas específicas si la comunidad autónoma lo justifica.
Control de rentas 🚧
El control de las rentas, que busca limitar el aumento de los alquileres, se implementa de varias formas en esta ley. Una de las medidas menos mencionadas es la restricción en la actualización de la renta, que se limitará al 2% este año y al 3% el próximo año, independientemente del Índice General de Competitividad (IGC).
Además, esta ley introduce una nueva regulación que limita la actualización de la renta basada en el índice que se vaya a crear en 2024, y esto podría afectar significativamente a los contratos de arrendamiento de vivienda. Esta medida es controvertida, ya que no se basa en criterios claros y establecidos, y se ha incluido como una disposición adicional en la ley de arrendamientos urbanos de manera inusual.
Sin embargo, un concepto clave para entender cómo se aplicará este control de rentas es el de “zona de Mercado Residencial tensionado” que ya hemos explicado en el apartado anterior. Aunque no existe en Madrid, ya se han declarado muchas de estas zonas en Cataluña, lo que demuestra su relevancia.
Prórrogas ⏳
La modificación de las prórrogas en los contratos de arrendamiento de vivienda es uno de los aspectos clave de esta nueva ley de vivienda. La modificación de las prórrogas en los contratos de arrendamiento de vivienda es uno de los ha generado cierta controversia.
Estas nuevas disposiciones se aplicarán a los contratos suscritos después de la entrada en vigor de la ley.
En resumen, se mantienen las prórrogas anuales habituales hasta alcanzar al menos cinco años si el arrendador es una persona física o siete si es una persona jurídica. Además, se introducen dos nuevas prórrogas:
- Una de hasta un año para arrendatarios en situación de vulnerabilidad, que el arrendador debe conceder si es un gran tenedor y;
- Otra de tres años adicionales en zonas de Mercado Residencial tensionado, que el arrendatario puede solicitar, a menos que haya un nuevo acuerdo o se aplique una de las excepciones establecidas en la ley de arrendamientos urbanos.
Sin embargo, ha surgido controversia en relación con la prórroga tácita. La ley se refiere a la prórroga tácita como “la del apartado anterior”, lo que ha generado confusión debido a un cambio en el orden de los artículos durante el proceso legislativo. En concreto, se menciona el artículo 10.2 como el apartado anterior, pero en realidad, la prórroga tácita se encuentra en el artículo 10.1. Esto ha llevado a la interpretación de que las nuevas prórrogas, especialmente la de tres años adicionales en zonas de Mercado Residencial tensionado, no deberían aplicarse simultáneamente con la prórroga tácita, lo cual podría generar un debate legal en el futuro.
Es importante destacar que estas prórrogas no deben aplicarse simultáneamente si el arrendador es un gran tenedor en una zona de Mercado Residencial tensionado. En resumen, estas modificaciones entrarán en vigor en el futuro, dentro de ocho o diez años, una vez que se establezcan las zonas de Mercado Residencial tensionado.
🔖 Estas modificaciones entrarán en vigor en el futuro, dentro de ocho o diez años, una vez que se establezcan las zonas de Mercado Residencial tensionado.
Desclasificación de viviendas protegidas⌂
La nueva ley de vivienda introduce importantes limitaciones a la descalificación de viviendas protegidas y reserva de suelo para vivienda protegida:
📍Los suelos destinados a reserva para vivienda protegida quedan congelados y;
📍 Deben mantener esta calificación, salvo excepciones tasadas.
📍Las viviendas sujetas a régimen de protección sobre estos suelos también se declaran de naturaleza indefinida, excepto aquellas que no hayan recibido ayudas y se hayan construido en suelos libres sin calificación para reserva de vivienda pública.
Estas últimas pueden ser descalificadas, pero con un plazo mínimo de 30 años. Esto significa que las viviendas protegidas para alquiler, que normalmente tienen una duración de 10-15 años, se vuelven permanentes.
Sin embargo, surge una controversia en cuanto a la interpretación de la disposición transitoria. La nueva ley de vivienda establece que todas las viviendas con calificación definitiva a la fecha de entrada en vigor de la ley seguirán reguladas por la legislación antigua. Esto presenta un desafío para las promociones en curso que solo tienen calificación provisional, ya que podrían acabar con un régimen permanente.
Además, la ley aumenta los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30% al 40% en suelo rural y del 10% al 20% en actuaciones de reforma o renovación de la organización urbana, sin proporcionar una disposición transitoria clara. Se plantea la pregunta de si esta nueva regulación de vivienda se aplica a los nuevos desarrollos o si se aplica la disposición transitoria del texto refundido de la ley del suelo de 2015, que establece porcentajes diferentes.
Desahucios
La nueva ley ha introducido cambios significativos en los procedimientos de desahucio. En primer lugar:
- Establece la obligación de notificar la fecha y hora de desahucio, lo que antes no era requerido.
- Ha implementado un período de información y;
- Un posible proceso de suspensión antes de realizar el desahucio.
Sin embargo, surgen desafíos en la implementación de estas medidas. En la práctica, esto podría generar un aumento en el tiempo que lleva llevar a cabo un desahucio, ya que se deben seguir varios trámites administrativos antes de la ejecución.
Además, la complejidad de estos procesos, como la obtención de certificados y la falta de recursos, podría ralentizar aún más el proceso.
En cuanto a la vulnerabilidad económica y social, se establece que el demandante debe acreditar que el demandado está en una situación de vulnerabilidad económica, lo que incluye límites de ingresos en relación con los gastos familiares. Sin embargo, estos límites son bajos y podrían aplicarse a una gran parte de la población. La vulnerabilidad social no se mide objetivamente, dejando la decisión en manos de los servicios sociales.
En resumen, aunque se han introducido cambios en los procedimientos de desahucio para garantizar una mayor protección de los inquilinos, estos cambios también podrían generar complicaciones en la duración de los procesos y en la evaluación de la vulnerabilidad de los demandados. Para evitar inquilinos morosos, te recomendamos leer nuestro anterior post.
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