Impuestos para no residentes con vivienda en España: obligaciones y aspectos clave

Hay una conversación que tenemos con mucha frecuencia en el despacho. Llega un cliente (habitualmente británico o americano) que compró una vivienda en España hace unos años. La tiene como segunda residencia, pasa aquí el verano, a veces la alquila unos meses. Y en un momento dado descubre que lleva años sin cumplir con sus obligaciones fiscales en España.

No lo hizo con mala intención. Simplemente nadie le explicó que comprar una vivienda aquí implica obligaciones fiscales anuales, aunque no vivas en España, aunque la vivienda esté vacía la mayor parte del año, y aunque ya pagues impuestos en tu país de residencia.

Este post va exactamente para esas personas, y para quienes están a punto de comprar y quieren saber a qué atenerse antes de firmar.

¿Qué impuestos paga un no residente con vivienda en España?

Las obligaciones dependen principalmente de dos cosas: si la vivienda genera ingresos por alquiler o no, y de dónde resides fiscalmente. Este segundo punto es más importante de lo que parece, y lo verás cuando lleguemos al apartado del Brexit.

✅ IRNR: el impuesto que más sorprende

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es la obligación fiscal más habitual — y la más desconocida. Hay que declararlo todos los años, sin excepción.

👉 Si la vivienda no está alquilada

Aunque no obtengas ni un euro de la vivienda, Hacienda considera que existe una renta teórica por el mero hecho de ser propietario. El cálculo es sencillo:

• Se aplica el 1,1% sobre el valor catastral del inmueble (o el 2% si el valor catastral no se ha revisado en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, algo habitual en muchos municipios).
• Sobre esa base se aplica el tipo impositivo: 19% si resides en la UE o en el Espacio Económico Europeo, o 24% si resides fuera (Reino Unido, Estados Unidos, etc.).

Ejemplo real: una vivienda con valor catastral de 150.000 € genera una base imponible de 1.650 €. Un ciudadano francés pagaría unos 314 € al año. Un ciudadano británico o americano, unos 396 €.

No es una cantidad enorme, pero el problema es que si no se declara, Hacienda lo detecta, y los recargos por años acumulados sí pueden ser un problema serio.

El modelo a presentar es el Modelo 210 y el plazo es el 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio que se declara.

Una nota importante para los británicos post-Brexit 🇬🇧

Antes del Brexit, los ciudadanos del Reino Unido tributaban al 19% igual que cualquier residente en la UE. Desde el 1 de enero de 2021, el Reino Unido dejó de ser parte del Espacio Económico Europeo, lo que tiene dos consecuencias fiscales directas:

1. El tipo aplicable pasa del 19% al 24%.
2. En caso de alquiler, ya no pueden deducirse gastos — tributan sobre el ingreso bruto, no sobre el neto.

Es uno de los cambios que más impacto ha tenido entre nuestros clientes británicos y que, en muchos casos, todavía desconocen.

👉 Si la vivienda está alquilada

Si alquilas la vivienda — ya sea a largo plazo o por temporadas — los ingresos tributan en España, independientemente de que también declares ese alquiler en tu país de residencia (para eso existen los convenios de doble imposición, que evitan pagar dos veces por lo mismo).

• Residentes en la UE: tributan al 19% sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles como IBI, comunidad, seguros, reparaciones o amortización).
• Residentes fuera de la UE (británicos, americanos…): tributan al 24% sobre el ingreso bruto, sin posibilidad de restar gastos.

Ejemplo: si alquilas tu apartamento y recibes 12.000 € al año, un ciudadano alemán pagaría en torno a 1.900 € (19% sobre unos 10.000 € netos estimados). Un ciudadano americano pagaría 2.880 € (24% sobre los 12.000 € brutos, sin deducciones).

La declaración se presenta trimestralmente mediante el Modelo 210.

✅ IBI y otros costes anuales

Además del IRNR, hay que tener en cuenta el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble. Para una vivienda con valor catastral de 150.000 €, puede oscilar entre 300 € y 900 € anuales según el municipio — Madrid y Barcelona suelen estar en la parte alta.

A eso se suman la tasa de basura (entre 50 € y 150 € al año según la localidad) y los gastos de comunidad, que se pagan aunque la vivienda esté vacía.

✅ Cuando llega el momento de vender

Si en algún momento decides vender la vivienda, hay dos aspectos fiscales que conviene conocer de antemano:

👉 La retención del 3%

El comprador está obligado por ley a retener el 3% del precio de escritura e ingresarlo directamente en Hacienda. Si vendes por 300.000 €, el comprador te transferirá 291.000 € y los 9.000 € restantes irán a Hacienda como garantía. Si la cuota final resulta menor, puedes solicitar la devolución.

👉 La tributación de la ganancia patrimonial

Si vendes por más de lo que compraste, la diferencia tributa en España al 19%, tanto para residentes en la UE como fuera de ella. Lo que cambia es el acceso a ciertas exenciones, que en general no están disponibles para no residentes.

👉 Plusvalía municipal

El vendedor también asume la plusvalía municipal, calculada por el ayuntamiento en función del valor catastral y los años transcurridos desde la compra.

❌ Los errores más frecuentes que vemos

Después de trabajar con muchos propietarios no residentes, hay algunos errores que se repiten:

• No presentar el Modelo 210 porque «no alquilo y no gano nada con la vivienda». La imputación de renta existe igualmente.
• Acumular años sin declarar hasta que Hacienda lo detecta. Los recargos van del 5% al 20% más intereses de demora, y pueden revisarse hasta 4 años atrás.
• No conocer el impacto del Brexit en la fiscalidad. Muchos clientes británicos siguen declarando al 19% cuando les corresponde el 24%.
• No retener el 3% al comprar una vivienda a un no residente, lo que convierte al comprador en responsable solidario frente a Hacienda.
• No analizar el convenio de doble imposición entre España y el país de residencia — en muchos casos permite reducir o eliminar la doble tributación.

Lo que conviene saber antes de comprar, no después

Estas obligaciones forman parte del coste real de tener una vivienda en España. No son excesivas, pero hay que contabilizarlas desde el principio. Si estás valorando la compra, también puede interesarte:

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👉 ¿Cuánto tarda comprar una vivienda en España?

Tener una vivienda en España sin ser residente implica, como mínimo, presentar el Modelo 210 cada año y pagar el IBI. Si alquilas, declarar trimestralmente. Y cuando vendas, gestionar correctamente la retención y la ganancia patrimonial.

No es complicado si se hace bien desde el principio. El problema es cuando se acumulan años sin cumplir con estas obligacionesm ahí es cuando los números empiezan a doler.

Si tienes una vivienda en España y no tienes claro si estás al día con tus obligaciones fiscales, escríbenos y lo revisamos contigo.