¿Existen limitaciones al alquiler en España?🇪🇸🏠
En este post, te hacemos una recopilación de las preguntas más frecuentes que encontramos respecto a los alquileres en España.
Limitaciones al alquiler de una vivienda en 2023 🔑
– ¿Qué rentabilidad podría sacar al alquilar una vivienda? 💸💸
Últimamente se viene hablando mucho de la limitación a los precios del alquiler en España. Con la inflación por las nubes, como propietario te pueden surgir dudas de si le puedes aplicar el incremento del IPC al inquilino. Como arrendatario te puedes preguntar si has de asumir el incremento del IPC a la hora de alquilar una vivienda.
El propósito de este post también es actualizaros sobre cómo está el tema de la limitación de alquileres hoy en día. Antes de hablar de esto, has de saber las obligaciones que tienes para alquilar una vivienda.
– Soy propietario ¿qué obligaciones tengo para alquilar una vivienda?🤔
Como propietario, tienes las siguientes obligaciones:
- Has de disponer de un certificado de eficiencia energética: Desde la entrada en vigor del Real decreto 235/2013 y con la finalidad de la promoción de la eficiencia energética, es necesario proporcionar al inquilino un certificado eficiencia energética que permita valorar y comparar las prestaciones del edificio.
- Has de disponer de una cédula de habitabilidad o certificado de primera ocupación. La cédula de habitabilidad acredita o certifica que una propiedad determinada cumple con las condiciones necesarias para ser habitable.
- Has de mantener al arrendatario en la posesión útil y pacífica de la propiedad. Corresponde al propietario defender la posesión del arrendatario frente a las perturbaciones de derecho que surjan.
- Tienes que realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. La reparación hace referencia a un daño ya causado. La conservación a un daño que se producirá si no se ejecuta la obra.
- Has de depositar la fianza en el organismo municipal competente. La fianza es la garantía que el arrendatario entrega al arrendador para garantizar el cumplimiento del contrato de alquiler de la vivienda. El depósito de fianzas de arrendamientos de viviendas y otras fincas urbanas es obligatorio para el arrendador y gratuito (sin devengo de interés).
En Madrid, por ejemplo, la fianza del alquiler de una vivienda se deposita en el IVIMA y en Barcelona en el INCASOL. Es una forma de declarar el alquiler de una vivienda.
- Además, si tu vivienda está hipotecada has de disponer de un seguro de la cobertura de incendios. Si no está hipotecada, es recomendable, pero no obligatorio, disponer de un seguro de hogar. Además, también te recomendamos disponer de un seguro de impago de rentas. Desde Luxton contamos con una red de profesionales que te pueden ofrecer un seguro a tu medida-
– Y si soy arrendatario, ¿qué obligaciones tengo?🤷♂️
Como arrendatario tus principales obligaciones, entre otras, son:
- El pago de la renta;
- Abonar una fianza y sus actualizaciones;
- Comunicar al arrendadora la necesidad de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda;
- Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso de la vivienda corresponden al inquilino.
- Respetar las normas de la comunidad de propietarios;
- Devolver la finca en las condiciones en que la recibas.
- No es obligatorio contratar un seguro de responsabilidad civil, pero sí recomendable.
Además, te puedes preguntar ¿qué impuestos hay que pagar por alquilar una vivienda?💰
Pues bien, el arrendatario tiene la obligación de pagar el ITP. El alquiler de una vivienda (fincas urbanas) está sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales. La base imponible está compuesta por el importe total del alquiler o arrendamiento de la finca urbana, sobre la cual hay que aplicar el tipo de gravamen vigente.
No obstante lo anterior, a partir del 6 de marzo de 2019 el alquiler de una vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere la Ley de Arrendamientos Urbanos, quedan exentos, aunque el impuesto resulte exento es obligatorio que se presente.
El alquiler de una vivienda está exento de IVA. La exención en el IVA comprende garajes y anexos accesorios (trasteros) así como muebles arrendados conjuntamente.
Por lo que respecta a los apartamentos turístico, la actividad consistente en el. arrendamiento por períodos de tiempo de viviendas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la industria hotelera y limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, quien lo destina para su uso exclusivo como vivienda, está exenta del IVA, por lo que no se repercutirá el impuesto.
Si se prestan servicios de hostelería, el alquiler tributará al 10%.
– ¿Existen limitaciones al alquiler en España? 🛑
El 1 de febrero de 2022 el Consejo de ministros acordó la conocida como “nueva Ley de la Vivienda”. Este proyecto pretende regular, entre otras cosas, el precio del alquiler de vivienda.
Este proyecto de Ley todavía no ha sido aprobado por las Cortes Generales y podría retrasarse hasta mediados de 2023. Por ello, ten en cuenta que no está en vigor y no está nada claro si va a terminar aprobándose.
Entre las medidas planteadas, nos gustaría destacar dos puntos:
1.- Limitación al alquiler para grandes propietarios
Los grandes propietarios (aquellos que tengan más de 10 viviendas) deberán adaptar el precio de sus alquileres de vivienda al índice de referencia de la zona donde se encuentra. Esto es aplicable para aquellas viviendas que se encuentren en las denominadas “zonas tensionadas”. En estos caso, se limitará el precio del alquiler al precio del contrato anterior. Esta bajada de precios solo se aplicaría a los grandes propietarios que sean personas jurídicas.
2.- Regulación del precio del alquiler de viviendas en zonas tensionadas
Si el coste del alquilar una vivienda o la hipoteca supera el 30% de los ingresos medios del hogar, o el alquiler ha subido un 5% sobre el IPC en los últimos cinco años, será considerada una zona tensionada.
Que una zona sea declarada ‘zona tensionada’ dependerá de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos. En las zonas tensionadas, la limitación de precios se establecería por tres años (prorrogables).
El cálculo de la limitación de las rentas en las zonas tensionadas se haría en base a un índice de precios que todavía no ha sido elaborado.
En Cataluña, por ejemplo, ya existe una Ley (la Ley 11/2020) para la regulación del precio del alquiler.
No obstante, el pasado 10 de marzo de 2022, el Pleno del Tribunal Constitucional estimó parcialmente un recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra dicha ley.
En consecuencia, afecta a todo el contenido de la Ley referente a la contención de rentas. Quedan en vigor únicamente las partes referentes a la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso y el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas.
Pongamos un ejemplo práctico de como actuaría la limitación de rentas en Cataluña:
Por ejemplo, vivienda dentro de la zona densa en Barcelona, el cálculo de la renta, según lo que establecería la Ley 11/2020 sería:
– Valor 1: Si la superficie útil de la vivienda es de 136,50m2 y el índice de precios de alquiler fuera de 12,36€/m2. El resultado sería 1.687,14 euros.
– Valor 2: Si la la renta del contrato anterior fuera de 1.575,27 euros
Según lo que establece la Llei 11/2020 habría que tomar como referencia el valor más bajo, 1.575,27 euros.
La renta será la del contrato anterior 1.575,27 euros + un 5% (si cumpliera 4 características del declarado nulo artículo 7.5 Ley 11/2020) = 1.654,00 euros
Otras limitaciones para alquilar una vivienda.
Limitación subida IPC
Como sabrás, el índice de referencia por el que la mayoría de contratos de alquiler se rigen, el IPC, está por las nubes.
En marzo de 2022 el Gobierno aprobó Real Decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo. En dicho texto se acordaban medidas para la limitación del incremento de la renta en las actualizaciones anuales de los contratos.
Con este límite los alquileres no podrán subir más de un 2% la renta.
Esta medida estará en vigor hasta el 31 de diciembre. Así, los inquilinos que tengan su revisión del alquiler de vivienda no tendrán que afrontar una gran subida de sus alquileres.
